הדרך שלי בעולם הנדל״ן

למעלה מעשרים שנה בעולם ההשקעות בנדל”ן, מתוכן מעל עשור במשרה מלאה – זו לא רק קריירה, זו הדרך שבה אני עצמי בניתי עצמאות כלכלית מבוססת נדל”ן, עבורי ועבור משפחתי.

ההגעה לתחום לא הייתה מקרית. אחרי יותר מ-25 שנה בתפקידי הנדסה וניהול בכירים בתעשיית ההיי-טק הישראלית (כולל תפקידי סמנכ”ל בכיר וניהול חברות טכנולוגיה ומכשור רפואי), החלטתי בשנת 2016 להפוך את מה שהיה עד אז תחביב לעיסוק המרכזי שלי. הרקע ההנדסי שלי (תואר ראשון בהנדסת חשמל ואלקטרוניקה, ותואר שני במנהל עסקים בהתמחות מימון ושיווק) לא נשאר מאחור – הוא הפך לכלי העבודה המרכזי שלי בניתוח עסקאות נדל”ן: קריאה מדויקת של נתונים, זיהוי סיכונים, ובניית תכניות עסקיות מבוססות, לא הבטחות.

לאורך השנים ביצעתי ולוויתי סוגי עסקאות שונים ומגוונים בעצמי: רכישת דירות יד שנייה בישראל, בדגש על מתחמי התחדשות עירונית; רכישת דירות בפריסייל (“על הנייר”) ישירות מיזמים; רכישה ושיפוץ דירות למכירה; רכישת קרקעות לבניית בתים פרטיים ומכירתם; רכישת בתים פרטיים בארה”ב ודירות בספרד; וניהול פרויקטי השבחה מורכבים וקבוצות השקעה בארה”ב ובספרד. המגוון הזה חשוב – הוא אומר שכשאני מלווה אותך יד ביד, אני לא מכיר סוג עסקה אחד לעומק ומנסה להתאים אותו לכל מצב, אלא יודע להתאים את האסטרטגיה הנכונה בדיוק למטרות שלך.

מתוקף תפקידי כמנהל בכיר בפרויקטי התחדשות עירונית וליווי אישי של עשרות רבות של פרויקטים, פיתחתי יכולת ניתוח מדויקת של עסקאות במתחמי פינוי-בינוי – זיהוי הנקודות שהופכות עסקה לכניסה חכמה ואחראית, לצד זיהוי מוקדם של נקודות כשל שמובילות אותי, לא פעם, להמליץ ללקוח לוותר על עסקה שנראית אטרקטיבית על פני השטח.

אותה גישה חלה על עסקאות פריסייל: היכרות מעמיקה עם השיטות והתרגילים הנפוצים בשוק מאפשרת לי לסנן עבור לקוחותיי עסקאות בעייתיות ו”בורות” נסתרים – עוד לפני שהם הופכים לטעות יקרה.
לצד היכולת לבדוק ולסנן עסקאות קיימות, אני משקיע זמן רב בניתוח מגמות בשוק הנדל”ן. אף שאינני נביא ואינני מפעיל קסמים וכשפים, אני פועל מתוך שיטה סדורה. לא ניחוש ולא “תחושת בטן”, אלא עיבוד שיטתי של כמות גדולה של נתונים כדי לזהות מראש את הפוטנציאל ל”מקום הבא”. זהו עיסוק שלא נגמר אף פעם: האזור החם של אתמול הוא לא בהכרח האזור החם של מחר, והשוק ממשיך לזוז כל הזמן. הניתוח הזה הוא חלק בלתי נפרד מהעבודה שלי – כמרצה, כמשקיע פרטי, וכמי שמלווה אתכם בקבלת ההחלטות.
מאז 2016, ליוויתי אישית עשרות רבות של משקיעים בעסקאות נדל”ן, ואני מוביל פעילות התחדשות עירונית עבור פרויקטים בתל אביב, מהשלב הראשוני של איתור הבניינים ועד הבנייה בפועל.

בעשור האחרון אני גם מלמד השקעות ויזמות נדל”ן במכללת פסגות (לציבור הכללי) ובמכללת ג’ובסקול (לציבור החרדי), שם ליוויתי מאות רבות של סטודנטים בצעדיהם הראשונים בעולם ההשקעות. חלק גדול מהלקוחות שלי היום מגיעים מתוך אותה קהילה של תלמידים לשעבר – עדות לכך שהליווי שאני נותן עומד במבחן הזמן.

חלק מהסטודנטים שלי הפכו בעצמם לאנשי מקצוע מוערכים בתחומם – מתווכים, מלווי משקיעים ויזמים שאני גאה בהם מאוד. הקשר איתם לא נגמר בסיום הקורס: אני מקפיד שכל מי שלמד אצלי יפנה אליי לפני כל עסקה משמעותית, וגם אחריה – גם אם מדובר בשיחה קצרה וללא תשלום. אין לי סיפוק גדול יותר מלשמוע שתלמיד נכנס להשקעה חכמה בזכות הכלים שהענקתי לו. ואם הגעתם למלווה השקעות שלמד אצלי – אני ממליץ בלב שלם לעבוד איתו. כי בסוף, המדד האמיתי להצלחה בהוראה הוא לא כמה תלמידים ישבו בכיתה, אלא כמה מהם הצליחו לצאת ולבנות דרך משלהם.